Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları, özel olarak düzenlenmiştir. Temel amacın kiracıyı korumak olduğu bu düzenlemelerde, kira artışı da bazı şartlara tabi kılınmıştır. Kira tespiti de, bu düzenlemeler çerçevesinde belli koşullara bağlı olarak istenebilmektedir. Kira tespit davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan, kira bedelinin yeniden belirlenmesi talepli bir davadır.
Konut ve Çatılı İşyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu’nda 339-356. Maddeler arasında düzenlenmiştir. Kira tespiti davası da yine Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde düzenlenmiş olup, konut ve çatılı işyeri kiraları kapsamında düzenlendiğinden, yalnızca bunlar için uygulama alanı bulacağı açıktır.
Konut ve çatılı işyeri kapsamına girmeyen taşınmazlara, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri uygulanır. Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatları da bu yöndedir:
Yargıtay 3. HD 2019/3021 E. – 2019/5814 K. sayılı kararı:
“Plaj, çay bahçesi, akaryakıt istasyonu olarak kiralanan arsalar üzerine bunlardan yararlanabilmek için zorunlu binalar yapılsa bile bu taşınmazlar üstün yararlanma biçimi açısından üstü örtülü-musakkaf olarak kabul edilemez. Bu itibarla, yığma tarzda yapılmış kiralananın üstü örtüsüz-gayrimusakkaf olduğundan, kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır.”
Yargıtay 3. HD 2017/6095 E. – 2017/12952 K. sayılı kararı da bu yöndedir:
“Dava konusu taşınmazın tapuda tarla vasfında olduğu, kullanım şeklinin ise sözleşmede “halı futbol sahası” olarak belirtildiği böylelikle musakkaf yapıda olmadığı anlaşılmaktadır. Bu niteliği itibariyle kiralanan Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olup hakkında Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hakkındaki hükümleri uygulanamaz. TBK’nun 344. vd. maddeleri gereği kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kira tespiti istenemeyeceğinden davanın reddi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.”
Bu bağlamda, konut ve çatılı işyeri kapsamına girmeyen taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri için kira tespit davası değil, uyarlama davası açılabilmektedir.
6098 Sayılı Borçlar Kanunu 138.maddesinde ;
‘Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’
hükmü yer almaktadır.
Sözleşme kurulurken var olan koşullar öngörülemez bir şekilde sonradan değişebilir ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki denge, bir tarafın aleyhine katlanılamayacak ölçüde bozulabilir; diğer bir deyişle işlem temeli çökebilir ve borcunu ifa etmesi, aynı taraf açısından aşırı güçleşmiş olabilir. Bu durumda da katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin uygulanması ve borcun aynen ifasının borçludan beklenmesi, adalete, dürüstlüğe ve hakkaniyete aykırı düşer. Bu olumsuz sonuçların önüne geçebilmek için sözleşmenin değişen bu koşullara uyarlanabilmesi gerekir.
Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir.
İlgili Yargıtay kararlarına bakıldığında, edimler arasındaki dengenin bozulması karşısında uyarlama davası açılabileceğinin belirtildiği görülebilir:
Yargıtay 3. HD 2020/2910 E. – 2020/6680 K. sayılı kararında;
“Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı….”
SONUÇ
Konut ve Çatılı İşyeri kapsamına giren taşınmazlarda, koşulları oluştuğu takdirde kira tespiti istenebilirken, bu kapsamda olmayan taşınmazlar için Türk Borçlar Kanunu genel hükümleri uygulama alanı bulacağından, kira tespiti değil yalnızca uyarlama davası açılabilecektir.
Av. Öykü TÜRKOĞLU
