Tüm dünyayı saran covid-19 salgının sözleşmeler üzerinde etkisi olacağı kaçınılmazdır. Özellikle bu yazımızda salgının işyeri kira sözleşmeleri üzerine etkisi hukuki açıdan ele alınmıştır.
Ülkemizde İçişleri Bakanlığı’nın 15.03.2020 tarihinde 81 İl Valiliği’ne gönderilen ek genelgesi ile birçok işyerinin yürüttüğü faaliyetler salgının yayılmasını önlemek amacıyla durdurulmuştur. 26 Mart 2020 tarihli 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile getirilen düzenleme de işyeri kira sözleşmeleri açısından önemlidir.
15.03.2020 tarihli İçişleri Bakanlığının genelgesi ile işyerinin faaliyetinin idari bir zorlayıcı işlem ile durması halinde kiraya verenin TBK 301 maddedeki ‘’ Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.’’ düzenlemesindeki yükümlülüğünü yerine getiremeyeceği açıktır. Yani kiraya veren kendi kusurundan kaynaklanmayan bir nedenden dolayı iş yerini amacına uygun olarak teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma borcunu ifa edememektedir. Kiraya verenin temel borcunun ifa edememesi karşısında kiracının temel borcu olan kira bedelini ödememe yükümlülüğüne uymasını beklemek sözleşme karşılıklı menfaat dengesi açısından mümkün değildir. Böyle bir durumda kiracının TBK 138. maddedeki ‘’ Aşırı İfa Güçlüğünden’’ faydalanması en doğru çözümdür. 6098 Sayılı Kanunun 138. maddesinde ‘’Aşırı İfa Güçlüğü’ madde başlığı altında düzenlenmiş, “… Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir.
Kira bedelini ödeme yükümlülüğünden kaçınmak isteyen kiracının aşırı ifa güçlüğüne düştüğünü derhal kiraya verene bildirerek kira bedelini ödeyemeyeceğini bildirmesi veya kira bedelini ödeyecek ise de ödeme yapmadan önce TBK 138. Maddesindeki haklarını saklı tutarak ödeme yapacağını kiraya verene ihtar yolu ile bildirdikten sonra kira bedelini ödemesi gerekmektedir. Böyle bir durum halinde salgın geçene kadar diğer bir ifade ile İçişleri Bakanlığının işyerlerinin açılmasını engelleyen genelgenin ortadan kalkması ve işyerlerinin açılması anına kadar sözleşmenin askını olduğunun kabul edilmesi gerekir. Yargıtay HGK 28.04.2010 gün ve 2010/193 E.- 2010/235 K sayılı kararında ‘’ahde vefa’’ ilkesi gereğince ‘’akde tahammül süresi’’ olarak ifade edilen bir sürede sözleşmenin askına kalacağı görüşünü desteklemiştir.
Özetle böyle bir durum halinde bulunan kiracı , kira bedelini ödeyemeyeceğini ve/veya kira bedelini ödemeden önce kiraya verene ihtarname ile ‘’Aşırı İfa Güçlüğüne Düştüğünü’’ bu nedenle kira bedelini ödese dahi TBK 138. Maddesindeki hakları saklı tuttuğuna dair bir ihtarname göndermesi ön şartına uymak koşulu ile ;
a-) Kiraya verenle anlaşarak aşırı ifa güçlüğü geçene kadar kira bedelini ödememe veya
b-) Kira sözleşmesinin uyarlanmasını hakimden isteme ,
c-) a ve b şıkları seçmemesi halinde sözleşmeden dönmek veya sözleşmenin ileriye doğru feshini talep etme yolunu seçebilecektir. Burada hakimden sözleşmenin uyarlanmasını istemekten kast edilen , olayın özelliğine göre salgın geçene kadar sözleşmenin askına kalması ve kira bedeli işlememesi veya kira bedelinden indirim vb birçok uyarlama talep edilebilecektir.
Eğer kira sözleşmesine konu işyeri İçişleri Bakanlığının genelgesi ile faaliyeti duran iş yerlerinden değil ise yukarıdaki açıklamalardan faydalanıp faydalanmayacağı her kira ilişkisinin özelliğine göre farklılık gösterecektir. Örneğin sokağa çıkma yasağının hüküm sürdüğü günlerde dahi açık olan fırın işyeri yahut işleri bu dönemde genel olarak artan bir eczane genelge kapsamında kapalı olmayacağından aşırı ifa güçlüğünden bahsedilmesi mümkün değildir. Ancak genelge kapsamında olmamasına rağmen işleri etkilenen başka alanda faaliyet gösteren bir işyerinin ‘’Aşırı İfa Güçlüğünden ‘’ faydalanabilecektir.
Ayrıca covid-19 salgını ile alakalı olarak çıkarılan yasal düzenlemelerden; 26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi, “01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar” işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağına ilişkin bir düzenleme getirmiştir.
7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi çatılı-çatısız işyeri kiraları ayrımı olmaksızın tüm işyeri kira sözleşmelerine uygulanabilir bir düzenlemedir. Burada dikkat edilmesi gereken , anılan yasal düzenleme ile kira bedellerinin ödenmemesi yönünde bir hüküm getirilmemiştir , yalnızca, söz konusu tarih aralığında kira bedeli ödenmez ise, kiraya verenin sırf bu nedene dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyeceği ve bu ödememe durumunun bir tahliye sebebi oluşturmayacağını ifade etmiştir.
7226 Sayılı Kanun Geçici 2. maddesi incelendiğinde, hükümde Covid-19 salgını sebebiyle kira bedellerini ifa etmeyen kiracıların temerrüde düşmelerini engelleyici nitelikte bir ifadenin mevcut olmadığı göze çarpmaktadır. Buradan yola çıkılarak öğretide bu hâlde kira bedelini ödemeyen işyeri kiracılarının kira bedellerini ödeme borçlarında temerrüde düşecekleri ve bu temerrüt nedeniyle, temerrüt faizinin de işlemeye devam edeceği ifade edeceği unutulmamalıdır.24.04.2020
Av. Özgür DOĞAN
