Genel olarak bir sözleşmenin feshedilebilmesi için , fesih iradesinin karşı tarafa bildirilmesi yeterlidir. Yani fesih tek taraflı irade beyanı ile gerçekleşir. Ancak Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi karma nitelikte özel bir sözleşme olup bu sözleşmenin feshi de bir takım özellikler arz etmektir. Uygulamada ne yazık ki fesih prosedürünü tam ve gereği gibi yapmayan taraf bazen haklı olsa da bu prosedürlere uymadığından mağduriyetler yaşamaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin fesih , taraflarının rızai olarak yani anlaşarak sözleşmeyi fesih etmeleri ya da mahkeme kararı mümkündür.
A-) Rızai Fesih : Resmi şekilde noterde düzenlenmiş Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin taraflarının yine noterde bu sözleşmeyi karşılıklı olarak fesih etmesi diğer bir ifade ile arsa sahibi ile müteahhidin noterde sözleşmenin fesih edildiğine ilişkin karşılıklı rızaların içeren fesihname düzenlemesi ile gerçekleşir. Burada dikkat edilmesi gereken eğer kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle uygun olmadan yani noterde düzenlenmeden tarafların adi yazılı sözleşme ile düzenledikleri bir sözleşme ise zaten sözleşme kanunun aradığı resmi şekle uygun olmadığından geçersiz olacaktır. Geçersiz sözleşmenin feshi de söz konusu olmayacaktır. Ancak 15.04.2020 tarihli yazımızda da belirttiğimiz üzere resmi şekilde yapılmamış olsa dahi tarafların karşılıklı edimlerini kısmen yahut tamamen ifa ettikleri bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin artık resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu iddia etmek iyiniyet kurallarına aykırılık teşkil edeceğinden bu şekilde geçersiz olmasına rağmen taraflar açısından bağlayıcılık kazanmış adi yazılı nitelikte sözleşmenin de taraflarca iradi olarak fesih edilmesi isteniyor ise mutlaka notere giderek fesih etmeleri tavsiye edilmektedir.
B-) Mahkeme Kararı İle Fesih : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarının , karşılıklı yaşadıkları sorunlarda , sözleşmeyi tek taraflı olarak sonlandırmak için müracaat etmek zorunda oldukları yol sözleşmenin mahkeme kararı ile fesih edilmesi olacaktır. Sözleşmeyi sonlandırmak isteyen taraf mahkemeye müracaat ederek sözleşmeyi sonlandırma isteğini ve nedenlerini belirtecek ve yapılan yargılama neticesinde sözleşmeyi sonlandırmak isteyen tarafın sözleşmeyi sonlandırmasının mümkün olup olmayacağı mahkemece karar verilecektir. Yukarıda da değinildiği üzere bu sözleşme türünün tek taraflı irade beyanı ile sonlandırılması söz konusu olmamaktadır. Sözleşmenin mahkeme kararı ile sonlandırılmasında uygulamada özellikle arsa sahibinin sonlandırma talepleri daha sıklıkla karşılaşılan hukuki problemlerdendir.
Sözleşmenin mahkeme kararı ile feshin etkisi bakımından 2 türe ayrılması söz konusudur.
1-) Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi ;
Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi , sözleşme hiç yapılmamışçasına sözleşmenin fesih edilmesi ve şartları varsa olumsuz zararın talep edilmesidir. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshinin istenebilmesi için Yargıtay 15. H.D’ nin kökleşmiş içtihatlarına göre kriter inşaat seviyesinin % 90 seviyesinde olup olmadığıdır. Buradaki % 90 seviyesi davanın açıldığı tarihe göre esas alınır. Bu nedenle böyle bir fesih yoluna gidecek arsa sahibinin fesih davasını açmadan önce mutlaka öncü bir tespit talebi ile mahkemeden inşaatın geldiği seviyesinin tespit ettirilmesi tavsiye edilmektedir.
Bu fesih türünde taraflar sözleşme ile aldıklarını iade etmek yükümlülüğü altındadırlar. Yani arsa sahibi , arsasında yapılan imalat bedelini müteahhide ödemek , müteahhitte arsa sahibinden almış olduğu bağımsız bölümleri iade etmek yükümlülüğündedir. Burada özellik arz eden bir durum da müteahhidin iade etme yükümlülüğünün müteahhitten gayrimenkul alan 3. şahıslara da etki etmesidir.3. şahsin iyiniyetli iktisabı korunmamaktadır. Yani müteahhitten daireyi ( bağımsız bölüm) satın almış olan şahıs tapuyu üzerine geçirmiş olsa dahi sözleşmenin arsa sahibince geriye etkili olarak fesih edilmesi halinde almış olduğu tapuyu geri vermek yükümlülüğündedir. Bu durum karşısında uygulamada arsa sahiplerince sözleşmenin geriye etkili olarak fesih edilmesi sonrasında müteahhitçe 3. şahsa devri yapılan tapulara ilişkin olarak tapu iptal ve tescil davası açılmakta ve arsa sahibi lehine sonuçlanmaktadır.
Arsa sahibin ayrıca şartları oluştu ise menfi tespit talep hakkı da bulunaktadır. Örneğin müteahhidin kusuru ile sözleşme geriye etkili olarak fesih edilmiş ve yeniden alınan inşaat ruhsatında mevzuattan ötürü bir önceki ruhsattan daha düşük inşaat m2 alanı çıkmış ise bu aradaki fark m2 olarak müteahhitten talep edilebilmektedir.
Müteahhidin de arsa sahibinden yaptığı imalat bedellerini talep hakkı bulunmaktadır. Ancak bu talep hakkının doğması için arsa sahibinin geriye etkili fesih davasının sonuçlanıp kesinleşmesi gerekir. Müteahhitlerce kendilerine açılan geriye tekili fesih davasının arsa sahibi lehine sonuçlanma ihtimalinin yüksel olduğu durumlarda imalat bedeli için , arsa sahibinin açtığı davanın sonuçlanması beklemeden imalat bedeli için dava açılması ve arsaya imalat bedeli için ihtiyati tedbir ve/veya ihtiyati haciz konulması tavsiye edilmektedir.
2-) Sözleşmenin İleriye Etkili Feshi ;
Sözleşmenin arsa sahibince ileriye doğru etkili feshi , fesih tarihi diğer bir ifade ile dava açıldığı tarihte inşaat seviyesinin % 90 üzerinde olduğu durumlarda tercih edilmesi gereken bir fesih türüdür.
Burada arsa sahibi inşaatın geldiği seviye itibariyle müteahhide hak etmiş olduğu arsa payına devir etmekten kaçınamaz. Bu fesih türünde arsa sahibi yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların tazminini isteme hakkına sahiptir. Ayrıca yüklenici tarafından eksik bırakılan işlerin tamamlanmasını yüklenici tarafından tamamlanamaması halinde nama ifaya izin talep ederek yani bedeli yükleniciden alınarak tamamlatılmasını talep etme hakkına sahiptir.
Sonuç olarak ; Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesinin feshi konusunda uzman avukat aracılığı ile yönetilmesi gereken hukuki bir süreç olup her olayın özelliğine göre izlenecek yolun değerlendirilmesi gerekmektedir. 17.04.2020
Av. Özgür DOĞAN
