Kat Karşılığı İnşaat sözleşmeleri her iki tarafa borç yükleyen karma nitelikli sözleşmelerdendir.
Bu sözleşme türünün bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı arsa üzerinde yapı yapmayı taahhüt eden müteahhittir. Arsa sahibinin arsayı müteahhide teslim borcunun yanında , sözleşme uyarınca imalat seviyeleri bağlı olarak ortaya çıkan bağımsız bölümleri müteahhide satmayı taahhüt etmektedir. Müteahhidin de sözleşmede belirlenen teknik şartnameye uygun olarak arsa üzerinde imalat yapma ve imalatı tamamlama borcu bulunmaktadır. Yukarıda da açıklandığı üzere tipik sözleşmelerden farklı olarak bünyesinde arsa sahibinin müteahhide karşı yüklendiği satış vaadi ve müteahhidin arsa sahibine karşı yüklendiği edim olarak eser sözleşmesini barındırır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmi şekil olan noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Konuya ilişkin yasal mevzuat
Türk Medeni Kanunu Madde 706 – Tapu Kanunu Madde 26 – Noterler Kanunu Madde 60. Maddesinde düzenlemesini bulmaktadır.
Temel kural Kat Karşılığı İnşaat sözleşmenin geçerlilik şartı noter huzurunda düzenleme şekilde yapılması olmakla birlikte Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin süreklilik kazanmış içtihatları çerçevesinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi resmi şekilde yapılmamış olsa dahi taraflar edimlerini karşılıklı tamamen veya kısmen ifa etmiş iseler sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu ileri sürmek TMK 2. Maddesinde düzenlenen iyiniyet kuralına aykırılık teşkil edecektir. Bu durumda resmi şekil şartına bakılmaksızın kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi ve müteahhit arasında geçerlilik kazanacak ve tarafları bağlayıcı olacaktır. Yargıtayın burada dikkat ettiği kriter sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olmasına rağmen tarafların edimlerini kısmen veya tamamen ifa etmiş olmaları karşısında artık sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmamış olsa dahi taraflar açısından bağlayıcı olacağına hükmetmiştir.
Ancak unutulmamalıdır ki , temel kural kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmasıdır. İleride yaşanılması muhtemel problemlerin önüne geçmesi açısından mutlaka tarafların profesyonel hizmet aldıkları avukatlarının katılımı ile her maddesi müzakere edilerek hazırlanmış ve noterde düzenleme şeklinde yasanın aradığı resmi şekil şartına uygun bir sözleşme yapılması tarafımızca tavsiye edilmektedir. Uygulama da şekil şartlarına riayet edilerek yapılmış bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi Tapu Kanunun 26. Maddesinin 8. Fıkrası gereğince de tapu sicil müdürlüğüne ilgili tapunun şerhler hanesine şerh edilmekle taraflar açısından sözleşmenin bağlayıcılığını arttırmakta hem de 3. Kişiler açısından sözleşme aleniyet kazanmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmenin diğer önemli bir uygulama alanı da sözleşmenin feshinde karşımızı çıkmaktadır. Fesih temel olarak tek taraflı irade beyanının karşı tarafa ulaşması ile sonuç doğururken kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ya tarafların karşılıklı iradelerinin uyuşması diğer bir ifade ile arsa sahibi ve müteahhidin sözleşmeyi sonlandırma konusunda anlaşması ile yahut mahkeme kararı ile mümkündür. Yani kat karşılığı inşaat sözleşmenin tek taraflı irade beyanı ile fesih edilmesi mümkün değildir. Uygulamada yapılan en büyük hatalardan biri de tek taraflı irade beyanı ile noterden bir fesihname göndererek sözleşmeyi sona erdirme yolunun seçilmesidir ki bu hukuken mümkün değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmenin feshi başlı başına ayrı bir uzmanlık alanı olup mutlaka profesyonel bir avukatlık hizmeti ile sözleşmenin fesih edilmesinin doğru bir şekilde yapılması gerekmektedir. Aksi sözleşmeyi fesih eden açısından dönülemez maddi zararların doğmasına sebebiyet verecektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi prosedürü, feshin geriye etkili mi yoksa ileriye etkili mi fesih olduğu ve arasındaki farklar ayrı bir yazımızda incelenecektir.
Özet ve sonuç olarak ; Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kuruluş aşamasından sonlandırma aşamasına kadar konusunda uzman profesyonel avukat eşliğinde yürütülmesi gereken bir sözleşme türüdür. Uygulamada ne yazık ki arsa sahibi veya müteahhit sözleşmenin kuruluş aşamasında avukatlık ücretlerinden kaçınmak için uzmanlık gerektiren ve her olayın özelliğine göre ayrı olarak hazırlanması icap eden kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendileri hazırlamakta yahut çevreden buldukları başkaca yazılı sözleşmelerden kopyala yapıştır yolu ile sözleşme oluşturup imzalamaktadırlar. Oysa ki bu tutumları ileri de karşılaştıkları problemlerde çok daha yüklü avukatlık ücreti ödemelerine ve uzun yıllar süren yargılama nedeniyle adeta kazananı olmayan ve kangrene dönüşen davalar ile muhatap olmalarına sebebiyet vermektedir. 15.04.2020
Av. Özgür DOĞAN
